徐汇区江南新村旧改项目又有新进展。

就在国庆节前，徐汇区公示了斜土社区C030302单元122b街坊局部调整规划草案。原江南新村旧改地块，正式编定为122b-04地块，总范围约10公顷，原零散分布的7处住宅地块、幼托、小学、社区配套、商办和绿地全部整合拆分，相当于整片重新规划。

1.5容积率+40米限高

先看地块本身。

122b-04地块东至大木桥路、南至中山南二路、西至小木桥路、北至零陵路，用地面积约68194㎡，容积率仅1.5，建筑限高40米，计容建筑面积约10.23万㎡。

这是什么概念？

徐汇滨江此前出让的宅地，容积率普遍在2.0以上，部分甚至超过2.5。而江南新村地块1.5的容积率，放在整个中心城区旧改地块中也不多见。

更关键的是产品形态。根据规划，该地块为纯住宅用地，其中二类住宅（Rr2）占比不超过30%，三类住宅（Rr3）占比不低于70%。

特定管理条文还专门写明，122b-04地块明确采用4.65米抬板设计，意味着这将是又一个抬板类住宅项目。Rr2部分按住建部2025版《住宅项目规范》III类气候区标准，多层住宅（4-6层）建筑高度最高27米。

这意味着，未来这里大概率将打造洋房+别墅的低密产品组合。

此外，地块还要求配建不少于900㎡的社区公共服务设施，包括居民委员会、养育托管点、文化活动室、生活服务点等功能。

从工人新村到百亿地王

江南新村始建于上世纪50年代，是上海首批工人新村之一。旧改项目涉及总建筑面积约11万㎡、居住房屋2374证。2025年9月5日启动征收，11月24日即实现100%签约，全程仅用81天，创下徐汇区大型旧改项目签约速度纪录。

期间还诞生了上海中心城区首张房票。选择货币补偿的居民，按被征收房屋建筑面积，每平方米可获得2000元房票奖励，且能与其他签约奖励并行。

从老住宅区到低密宅地，该地块后续推出市场，也被视为828新政后中心城区旧改一个重要温度计。

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周边地价已经站上12万/㎡+

江南新村地处徐汇斜土路街道，属于内环内，紧邻地铁4、12号线大木桥路站，直线距黄浦江约800米，向西数百米就是目前在售的安澜上海。

江南新村地块总建面超10万㎡，若参考东安新村同样采取协议出让，100亿元的总价，对应起拍楼板价约为9.78万元/㎡。

这个门槛，放在徐汇近3年的招拍挂市场看，并非高不可攀。绿城·潮鸣东方、嘉佰道·徐汇、云锦华庭的成交楼板价全部站上12万元/㎡+。

尤其是中海云锦华庭，2025年10月以44.65亿元竞得徐汇滨江WS5单元188N-I-21地块，溢价率10%，成交楼面价约14.85万元/㎡，容积率同样是1.5，当时刷新了徐汇区住宅楼板价纪录。

云锦华庭目前规划88套房源，包括64套8-9层洋房、20套4层联排及4套叠加。洋房备案均价约20.6万元/㎡，联排普遍在29万元/㎡以上，一套地上约472㎡、地下约431㎡的房源，单价甚至达到32万元/㎡。

这给市场提供了一个直观参照：在徐汇滨江，低密住宅的价格天花板，还在不断被推高。

而江南新村地块，坐拥内环内核心地段、徐汇滨江板块热度、旧改净地无风貌限高强约束，又是1.5容积率的稀缺低密产品，价值弹性充足。

从江南新村到122b-04地块，这块地的每一步都踩在市场的关注点上。

内环内、滨江旁、地铁口、低密纯宅地，四个条件叠加，产品想象空间极大。百亿起拍或许只是起点，真正值得看的，是最终有多少房企愿意为它出价，又出什么价。

来源：搜狐焦点上海