一、2023年一季度上海地产大事件盘点

1、上海历史保护建筑写字楼中行别业商务中心转让 总建筑面积约4625平

1月6日，上海联交所信息披露，沪西核心区历史保护建筑写字楼——上海中行别业商务中心转让。

该项目位于上海市静安区万航渡路623弄1号，是沪西核心区历史保护建筑写字楼，项目一本产证，产证总建筑面积4625.31㎡（地上建筑面积约4261.94㎡，地下建筑面积约363.37㎡）。

项目包含独立办公室33间，工位256个，会议室11个，员工餐厅1个，仓库7个。另外，本次处置可采用直接出售、并购重组、结构融资等多种方式。

2、上海推出今年第一批次集中供应楼盘 涉25个项目共6958套房源

2月6日，上海推出2023年第一批次集中供应楼盘。该批房源共涉及25个项目，总建筑面积约74.2万平方米，共计6958套，分布在浦东、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、青浦、临港9个区域。

据悉，备案均价在6万元/平方米以下的项目15个，面积占比约46%；6-10万元/平方米以下的项目8个，面积占比约48.1%；10万元/平方米以上的项目2个，面积占比约5.9%。续盘项目14个，1年内续开盘未涨价；新开盘项目11个，按照房地联动价或参照周边同品质项目核定价格。

3、上海保华国际广场资产将挂牌拍卖 变卖价为21.70亿元

2月22日，据阿里资产网，上海市闵行区莘庄镇263街坊3/1丘等国有商办建设用地使用权及附属在建工程将于3月4日开拍变卖，当前价为21.70亿元，标的评估价为38.75亿元。

据悉，本次变卖的土地面积为39824.5平方米，东至园文路，南至秀文路，西至园秀路，北临春申湖用地红线，为商办综合用地，用地项目为上海保华国际广场。

该标的已是第三次挂牌，此前于2022年12月2日及12月29日一、二拍均无人出价而流拍，价格由27.125亿降至21.7亿元。拍品所有人为保华房地产开发（上海）有限公司。

4、上海未来浦西第一高楼“上海北外滩中心”开工 规划高度480米

3月24日上午，上海虹口区在91街坊举行北外滩重大项目集中开工暨91号地块（上海北外滩中心）桩基开工仪式。

据了解，参加此次活动的重大项目共9个，其中开工项目4个、竣工项目5个，总建筑面积103万平方米，将实现开工、竣工投资“双两百亿”。这标志着北外滩开发建设进入“全面起势”新阶段。其中，91号地块（上海北外滩中心）规划建筑高度480米、99层，建成后将成为浦西第一高楼。该项目总建筑面积约45万平方米，预计7年后竣工，功能为商业、办公、酒店、观光等。

5、上海今年首批推出19宗共94.4万平米涉宅地，起始总价483.4亿元

3月16号，上海土地市场官网发布上海市国有建设用地使用权出让公告，今年上海首批将推出浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区11个地区共计19宗涉宅地块，起始总价约483.4亿元，总出让面积约94.41万平方米。

公告显示，现场交易会于2023年4月18日开始举行，具体交易时间以2023年4月17日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。

6、上海：保租房筹建完成“十四五”规划64% 今年计划新增建设7.5万套

3月21日，上海市房屋管理局消息，截至2022年底，上海保障性租赁住房已累计建设筹措38.5万套(间)，达“十四五”期末规划量的64%;累计供应22万套(间)，达“十四五”期末规划量的55%。

据悉，2023年，上海将继续加大保障性租赁住房建设筹措和供应力度，全年计划新增建设筹措7.5万套(间)，相关任务指标已经分解落实到各区。前期建设筹措的保障性租赁住房项目已逐步进入供应阶段，预计全年新增供应量在数万套(间)。

7、兰生股份之后 外服控股再斥资13.4亿元购买绿地商办资产

3月13日，上海外服控股公告称，拟向中民外滩房地产开发有限公司购买绿地外滩中心5层办公楼及45个产权车位，交易总价13.43亿元。

无独有偶，就在一周前，兰生股份也公告宣布拟以5.61亿购置绿地外滩中心2层办公楼以及35个停车位。

股权穿透显示，外服控股、兰生股份最终的实际控制人均为上海国资委。

8、中电光谷与上海璨仓签合作协议 共同打造金桥未来车创新园

据中电光谷官微，3月10日，中电光谷与上海璨仓投资有限公司签订合作协议，双方将按照“统一规划、统一建设、统一招商、统一运营”总方针，共同在上海浦东新区金桥片区打造中电光谷金桥未来车创新园。

据了解，中电光谷金桥未来车创新园坐落于上海市金桥镇，用地面积约90亩，预期以“未来汽车”为主题，依托金桥已有的汽车产业基础进行打造。

二、2023年一季度上海土地市场回顾

据办办网数据研究中心统计，2023年一季度上海土地市场新增经营性用地挂牌供应69幅，合计出让面积2,483,693平方米，环比2022年四季度下滑0.98%，同比2022年一季度下滑21.95%。

其中涉办用地为4幅，出让面积总数为234,162平方米，占全部挂牌面积的9.43%，出让面积环比2022年四季度增长154.43%，同比2022年一季度下滑36.26%。

其中，3月份的涉办用地挂牌面积最多，占当季涉办挂牌面积总量的96.48%。

而在成交方面，据办办网数据研究中心统计，2023年一季度，上海土地市场共成交47幅土地,成交总面积为1,067,555平方米，环比2022年四季度下滑61.057%，同比2022年一季度下滑48.65%；成交总金额为287,503万元，环比下滑90.25%，同比下滑88.40%。

其中，涉办用地成交2幅，成交面积为19,673平方米，环比2022年四季度下滑87.18%；同比2022年一季度下滑90.53%；成交总金额为63,823万元，环比下滑90.36%，同比下滑96.17%。

从2023年一季度涉办用地的成交时间段来看，主要分布在1月份和3月份，2月份没有涉办用地成交。

从成交区域来看，整个2023年一季度上海土地市场，仅有嘉定和浦东各成交1幅。嘉定那幅地块成交面积逾1.14万平方米，成交总价超1.88亿元；浦东地块成交面积逾0.82万平方米，成交总价近4.5亿元。

三、2023年一季度上海办公租赁市场需求解析

1. 企业办公选址区域需求

根据办办网数据统计，2023年一季度上海市办公租赁市场中，浦东依然是企业办公选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的27.25%，占比幅度较2022年四季度再度增长；排名前三的区域需求占比都有所增长；五大头部区域的企业需求量占整个市场的64.16%，相比2022年四季度的比重再度增长。

2、企业办公选址租金需求

在2023年一季度的办公租赁市场中，租金在3-4元/㎡·天的办公项目依然是最受关注的目标，需求占比达到15.90%，不过此租金段的占比需求相比2022年四季度有所下滑，静安成为本年度这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2022年四季度有一定增长，需求占比达到9.76%，能承受高昂租金的客户同样青睐把寻址目标放在静安。

3、企业办公选址户型需求

在租赁户型面积的需求上，中小户型依然是2023年一季度的市场需求主流，我们可以看到，100平方米以下的户型占据了整个办公租赁需求市场的35.12%，相比2022年四季度有显著增长，这也是当季需求量最大的办公户型，静安和黄浦是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求相比2022年四季度也有明显增长，占整个需求市场的18.33%，该户型段最受关注的区域同样还是静安和黄浦。

4、企业办公选址轨交需求

根据办办网热点统计，上海轨交2号线成为2023年一季度企业办公选址最为热门的轨交需求线路。该线路全长约64公里，共设30座车站，西起青浦区徐泾东站，途经青浦区、闵行区、长宁区、静安区、黄浦区、浦东新区，横贯上海市区浦江两岸，东至浦东新区浦东国际机场站。联通了中山公园、静安寺、南京西路、人民广场、陆家嘴和张江等多个重要商圈，以及虹桥火车站、虹桥机场和浦东机场等重要交通枢纽。

5、市场需求主力产业类型

2023年一季度，从行业需求来看，金融行业依然是市场主体，医疗健康表现突出，与TMT、专业服务业及制造业共同展现出较为活跃的租赁需求。这几大行业在本季度保持稳定需求，成为租赁市场的主力租户，贡献了当季整个市场77.35%的需求量。

四、2023年一季度上海办公租赁市场租金走势

2023年一季度，上海各区办公租赁市场租金有小幅波动，整体行情基本维稳，全市平均租金环比微涨0.19%。

静安以5.11元/㎡·天的租金均价继续成为当季企业办公空间成本最高的区域，徐汇和黄浦分别以5.10元/㎡·天、5.03元/㎡·天的均价紧随其后，成为全市企业办公空间高成本的头部区域。

五、2023年一季度上海办公租赁市场供需侧解析

2023年一季度，上海办公租赁市场继续保持稳定增长态势，据统计，当季供应量环比去年四季度增长2.11%。从数据上看，浦东、闵行、徐汇、长宁和静安是供应空间量最大的区域，5个区合计占了全市供应量的65.92%。

随着生活工作回归常态化，上海办公租赁市场的需求意向也逐步回暖，2023年一季度，全市整体意向需求量比去年四季度上扬16.48%。意向需求量最大的区域同样集中在浦东、闵行、徐汇、静安和长宁等主要热门区域，5个区合计意向需求办公面积占整个市场的65.86%。

尽管一季度意向需求量显著增加，但是大部分租户延续了谨慎的租赁策略，因此租赁成交还是相对缓慢。

六、2023年一季度上海企业空间流向综合指数排名

2023年一季度，随着多个新项目的入市，上海全市办公空间存量继续上扬。租赁市场回暖，节奏回归常态化，项目带看量和问询量显著增加，各个区域的优质空间的关注度都有了一定增长，整个市场的活跃指数也环比上升。

一季度空间市场整体租金维持稳定，头部商务区域部分优质办公空间彰显韧性，租金已率先上升。但也有部分区域市场预期较为谨慎，在大供应环境下租金依然承压，业主信心仍显不足。

本季度全市企业流向依然集中在浦东、徐汇、闵行、静安和黄浦等主要热门区域。

七、展望2023年二季度

伴随着上海经济全力复苏及营商环境不断优化有助于今年新增企业数量再攀新高，办公空间的租赁需求也会更上台阶。

金融、数字经济和医疗健康的产业发展格局也有望在下个季度继续推动市场前进。

成熟企业依然会关注核心商务区，但出于节约成本的考量，部分企业可能会从核心商务区迁至邻近的非核心商务区的优质新项目。热点区域的租赁需求将持续复苏，但整体市场的大供应环境仍使租金承压。对于空置率较高的区域和项目，业主方信心仍显不足。

办办网数据研究中心编制

（本内容仅供行业研究人员、企业、机关单位参考使用，不做任何投资建议）