2021年上海办公租赁市场回顾

办办网发布时间:2022-01-11 10:29:33

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一、2021年上海地产大事件盘点

1、上海市八部门联合印发“沪十条” 打响新年楼市调控第一枪

1月21日晚,上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,意见共计10条,从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面加强市场调控。该意见自1月22日起实施。

2、上海市多部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》

2月4日,上海市住建委、市房管局、市发改委、上海银保监局等10部门联合印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》,对加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和加强住房租赁管理制度保障等9个方面做出了具体规定。

3、上海陆家嘴写字楼成立了“楼事会”

3月19日,上海陆家嘴金融城首批39幢楼宇“楼事会”集中挂牌现场,上海东方金融广场董事长张喆从陆家嘴管理局负责人手中接过一块“楼事会”的铭牌,张喆也正式拥有了一个新身份——楼长。

“楼事会就是楼宇的垂直居委会,物业办不了的事,我们来办。”上海中心大厦建设发展有限公司党委书记、副总经理严明表示。严明也是这39幢楼的楼长之一。他和张喆一样,都是楼事会业主方的代表。

除了业主代表,39幢楼的楼事会成员中,还包括物业公司负责人和楼内一些大企业代表。此外,陆家嘴管理局还给每一幢楼的楼事会配备了一名党建专员和一名经济发展专员。

4、临港新片区9个项目集中开工,含世界顶尖科学家论坛会址

3月28日,上海自贸区临港新片区9个项目集中开工,总投资160亿元,其中包括国际创新协同区世界顶尖科学家论坛会址开工。临港新片区党工委委员、管委会专职副主任吴杰表示,今天这一批项目的开工标志着临港新片区2020年土地出让项目全面开工,也标志着临港新片区今年建设任务的全面启动。

5、上海集中供地竞价新规:举牌竞价+一次书面报价

4月30日,上海市土地交易市场召开线上信息交流会,预告了上海第一批住宅用地集中出让公告将在5月第三周(5月17日-5月20日)发布,同时宣告上海土拍采用新的竞价规则。

据发言人介绍,上海土拍新规设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%。

竞价方式由原先的举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”,即先进行举牌竞价,举牌竞价未达到中止价的,价高者得;当举牌达到中止价,交易转为一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。(价差绝对值相同的,报价低者优先)

6、黄浦区人民政府与绿城中国签订战略合作框架协议

5月24日下午,黄浦区人民政府与绿城中国控股有限公司签订战略合作框架协议。根据协议,双方将深化全方位合作,进一步加强在投资促进、城市发展、旧区改造等领域的协同发展。黄浦区委书记杲云,区委常委、副区长洪继梁,副区长王鼐;绿城中国董事会主席张亚东,执行董事、副总裁李骏等出席签约仪式。

7、中央正式公布支持浦东新区建设文件 支持完善“四大体系”

7月15日,《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区的意见》正式公布。支持上海在新的起点上,进一步完善“四大体系”(金融市场体系、产品体系、机构体系、基础设施体系),增强全球资源配置能力,加快推进国际金融中心建设。

8、上海29项市区重大工程集中开工

7月21日,上海市2021年度第三批29项市区重大工程集中开工。此次集中开工的重大工程包括:市级重大工程2项、区级重大工程27项,涉及总投资金额约217亿元,涵盖市政道路、医疗卫生、教育、保障房等多个板块项目。

上海市住建委有关负责人表示,上海正加快推进重大工程建设,充分发挥市区重大工程示范引领作用和投资带动作用,确保全面完成全年建设投资任务。

9、上海发布国土空间近期规划 推动金山宝山地区转型升级

9月1日,上海市规划资源局发布《上海市国土空间近期规划(2021-2025年)》。

《规划》立足长三角区域一体化发展和上海大都市圈协同建设的视角,优化上海市域空间,强化国土生态安全底线,统筹生态、农业、城镇三大空间,加快形成“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的市域空间新格局,以高质量的国土空间布局和支撑体系保障近期任务目标落实:

一是提升主城区能级和对外辐射能力;二是加快新城向独立的综合性节点城市目标发力;三是推进东西两翼国家战略承载区的高质量建设;四是推动南北两侧金山宝山地区转型升级;五是全面建设崇明世界级生态岛。

10、上海三批次集中土拍圆满落幕 无一流拍

2021年上海总计三批次的集中土拍圆满落幕,三次土拍共涉及78幅宅地,成交金额累计1724亿元。相较于其他城市,上海6月、10月、12月的三次集中供地无一宗地块流拍,且整体走势颇为平稳。

二、2021年上海土地市场回顾

据办办网数据研究中心统计,2021年全年上海土地市场新增经营性用地挂牌供应472幅,合计出让面积19,799,942平方米,相比2020年下滑13.43%。其中涉办用地为41幅,出让面积总数为2,212,608平方米,占全部挂牌面积的11.17%,出让面积相比2020年下滑34.49%。其中,第二季度的涉办用地挂牌面积最多,占全年涉办挂牌面积总量的36.47%。


而在成交方面,据办办网数据研究中心统计,2021年全年,上海土地市场共成交477幅土地,成交总面积为21,073,169平方米,相比2020年增长15.59%;成交总金额为33,309,086万元,相比2020年增长11.55%。

其中,涉办用地成交47幅,成交总面积2,448,723平方米,相比2020年下滑17.05%;成交总金额为10,205,386万元,相比2020年下滑0.53%。


2021年涉办用地的成交时间段来看,第二季度的涉办用地成交金额最高,第四季度的涉办用地成交面积最大。


从成交区域来看,整个2021年上海土地市场,共13个区域有涉用地成交,其中浦东新区13幅嘉定和青浦各6幅,徐汇、闵行和松江各4幅,杨浦3幅,虹口2幅,静安、长宁、普陀、宝山和奉贤各1幅。

在各个区域中,浦东新13幅地块总计成交112万平方米,成交价逾216亿元成为2021年涉办用地成交面积和成交金额最大的区域。


三、2021年上海办公租赁市场需求解析

1. 企业办公选址区域需求

根据办办网数据统计,2021年上海市办公租赁市场中,浦东依然是企业办公选址的首选区域,企业需求数量占整个需求市场的18.54%,占比幅度比2020年有一定增长;排名前五的头部区域中除了浦东和闵行以外,其他区域的需求占比都有所下滑;静安本年度挤掉长宁,再度重回五强;五大头部区域的企业需求量占整个市场的57.83%,相比2020年的比重有所下滑。

2、企业办公选址租金需求

2021年的办公租赁市场中,租金在2-3元/㎡·天的办公项目成为最受关注的目标,需求占比达到17.50%,不过此租金段的占比需求相比2020年有大幅下降,浦东是这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2020年有大幅度增长,需求占比达到9.16%,能承受高昂租金的客户依然最青睐把寻址目标放在浦东。



3、企业办公选址户型需求

在租赁户型面积的需求上,中小户型依然是2021年的市场需求主流,我们可以看到,200平方米以下的户型占据了整个办公租赁需求市场的45.68%,不过相比2020年有明显下滑,浦东、普陀和闵行是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求相比2020年增长显著,占整个需求市场的15.48%,该户型段最受关注的区域还是浦东、普陀和闵行。




4、企业办公选址轨交需求

根据办办网热点统计,线路全长约65公里,共设35座车站,西南起自松江区松江南站,途经闵行区、徐汇区、黄浦区,东北止于浦东新区曹路站,联通了松江新城、七宝商圈、徐家汇副中心、打浦桥商圈、世纪大道枢纽、金桥出口加工区和曹路镇大型居住社区等多个重要区域的上海轨交9号线成为2021年企业办公选址最为热门的轨交需求线路。

5、市场需求主力产业类型

2021年,TMT产业、金融业和专业服务业在上海办公租赁市场中表现最为活跃,分别占到了全年办公空间需求的24.83%、23.70%和20.98%。

上海的数字智能化经济发展和进一步对外开放的金融政策助力,推动了相关产业的迅猛发展,在产业集聚且地段位置较好的区域,企业的扩租整合搬迁活动相当活跃。

四、2021年上海办公租赁市场租金走势

2021年,上海办公租赁市场的租金走势逐渐从下行通道中走了出来,至第四季度,全市租金止跌微升,年度环比增长1.02%。

静安以5.10元/㎡·天的租金均价继续成为当年企业办公空间成本最高的区域,徐汇和黄浦分别以5.09元/㎡·天、5.03元/㎡·天的均价紧随其后,成为全市企业办公空间高成本的头部区域

五、2021年上海办公租赁市场供需侧解析

2021年,上海办公租赁市场的新增供应保持高位,全市全年新增供应量环比2020年上涨9.4%。从数据上看,浦东、徐汇、闵行、静安和长宁是供应空间量最大的区域,5个区合计占了全市增量的64.37%。

好消息是2021年全市的办公空间需求量也有所增长,全年需求量环比增长4.33%,需求量最大的区域同样集中在浦东、闵行、徐汇、静安和长宁等主要热门区域,5个区合计需求办公面积占整个市场的64.62%。

从时间段来看,2021年上海的办公空间需求量在前三季度出现不同幅度的环比增长,到第四季度才有所回落。而空间增量则是在第二季度到达年度峰值,随后逐季滑落。

从分布区域来看,全市各区的供需侧环比去年均有所增长,其中,浦东、闵行和普陀的供需发展两侧较为均衡,其他各区的供需侧发展差异较为明显。


六、2021年上海企业空间流向综合指数排名

2021年的市场需求终于有所释放,全市企业空间需求量环比增长4.33%。同时,空间供应量的增长也把全市办公空间的体量推到一个新高度。浦东凭借多元化的体量优势以及在供需两侧发展均衡的表现,再度登顶上海企业空间流向指数榜首

值得一提的是虽然企业流向依然集中在浦东、徐汇、闵行和静安等主要热门区域,但郊环地区的区域活跃度指数有了明显增长,未来更加精细化的城市规划和更加完善的营商环境都将为企业进驻提供有利条件。

七、展望2022

2022年上海预期仍有大量的高质量项目完工入市,如果今年旺盛的租赁需求能够延续,预计明年上海核心区域的平均租金有望上涨。

十四五期间,进一步对外开放的金融政策将持续吸引更多外资金融机构落户,数字智能化产业、专业服务业、商业贸易行业和生物医药等行业也会继续保持活力。

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