一、2022年上海地产大事件盘点

1、复星国际63.42亿收购上海外滩金融中心剩余50%股权

3月21日晚间，复星国际有限公司发布公告称，该公司计划以63.42亿元的代价收购中融信托持有的外滩金融中心（BFC）50%股权。

根据公告，目标公司复星外滩目前由复星国际和中融信托各持股50%，复星外滩持有的唯一物业是BFC物业。交易完成后，复星国际将间接拥有目标公司100%股权，从而打造更符合本集团生态的商业综合体项目。

2、上海首批集中供地收官：36宗地块总成交834.7亿元

上海2022年首批集中供地于6月8日收官。此次供地共推出36宗地块，总建筑面积425.19万平方米，总起价806.5亿元。最终，36宗地块全部成交，总成交金额834.7亿元。

在为期五天的首轮土拍中，36宗地块全部成交，19宗地块底价成交，占比52.7%；达到中止价进入一次报价环节13宗，占比36.1%。

3、322个重大产业项目在上海签约 总投资5658亿元

6月16日，2022上海全球投资促进大会暨“潮涌浦江”投资上海全球分享季启动仪式在上海举行。

大会见证了总投资5658亿元的322个上海全市重大项目签约，总投资1627亿元的48个全市重大产业项目开工。

大会集中发布了元宇宙、绿色低碳、智能终端、数字经济四个“新赛道”的投资促进方案，表明上海将通过加快产业前瞻布局，努力构筑未来发展的战略优势。

4、上海：加快推进南北转型 以产业转型为核心全面统筹

7月12日，上海举行市政府新闻发布会，介绍《关于加快推进南北转型发展的实施意见》相关情况，并回答记者提问。

据了解，近期，市政府印发了《关于加快推进南北转型发展的实施意见》，并配套发布了《加快推进南北转型发展的支持政策》，宝山、金山两区也结合工作实际分别制定了各自《行动方案》，形成了上海南北转型“1+1+2”顶层设计和政策框架体系。

南北转型要以产业转型为核心全面统筹空间转型和治理转型，整体性、系统性地将南北地区打造成为绿色低碳转型发展的主力军、传统工业地区转型的样板区、实体经济筑基的压舱石、经济社会发展的新引擎，为上海更好服务构建新发展格局提供坚实支撑。

5、上海启动8个重特大项目 总投资1.8万亿元

9月20日，据上海发布官微消息，上海市委书记李强发布“潮涌浦江”投资上海全球分享季系列活动成果。上海市委副书记、市长龚正启动8个重特大项目，项目总投资约1.8万亿元。

本次活动向国内外市场主体和投资者推介启动的8个重特大项目包括：浦东综合交通枢纽、新建市域铁路和既有铁路改造项目、新一批轨道交通建设项目、深远海海上风电示范项目、环城生态公园带、新一批保障性住房建设项目、新一批旧改和城中村改造、饮用水安全和品质提升工程，涉及基础设施、新能源、民生保障等领域。

6、上海乐高乐园度假区周边配套项目11月17日开工

11月17日，上海乐高乐园度假区周边配套项目开工。开工仪式于17日上午在金山区枫泾镇乐高乐园度假区项目现场举行。

据悉，该项目占地面积约8.15公顷，地上建设内容包括2.35万立方米品牌精品酒店、3.19万立方米商业综合体、4.2万立方米商业街区。

值得注意的是，乐高商业街项目由新金山投控集团和金山城投集团共同投资建设，计划于2024年与上海乐高乐园同步建成开业。

7、上海浦东新区互联网平台招商基地成立 签约抖音、京东等重点项目

11月23日，位于上海陆家嘴地区源深体育中心的浦东互联网平台招商基地i-SPACE揭牌，抖音、京东等一批头部互联网平台重点项目签约。

在签约大会上，浦东新区委常委、新区宣传部部长黄玮表示，浦东将从打造互联网平台赋能实体经济招商基地、规划布局一批互联网平台企业的空间载体、落地一批能够有效赋能实体经济的互联网平台企业等方面着手促进互联网平台经济和实体经济融合发展。

8、上海东虹桥中心开业 由招商蛇口及东航投资共同打造

11月25日，位于上海大虹桥地区，由招商蛇口携手东航投资共同打造的东虹桥中心正式开业。

据了解，该项目是虹桥枢纽东片区首发项目，中心总建筑面积约17万平方米，包括约7万平方米的4栋写字楼，及地面3层、地下2层的约3万平方米商业空间。

9、中国电气装备集团12.84亿元上海静安拿地 将建总部大楼

12月7日，上海静安区成交1宗商业办公用地，该地块由中国电气装备集团以中国电气装备集团以12.84亿元的底价竞得，楼面价26553元/平方米。

资料显示，该地块出让面积1.66万平方米，容积率2.92，建筑面积4.84万平方米，其中商业用地大于10%、办公楼小于90%。根据要求，地块项目开发将以高品质办公楼为主，配套部分商业，业态功能应符合苏河湾滨水商务集聚带要求，着力发展总部经济，建设新总部大厦。重点聚焦总部能级提升，引入企业总部、金融平台、研发中心、运营平台等核心功能。同时，受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%的商业物业；整体持有文化设施；自持建筑面积不低于80%（计3.48万平方米以上）的办公物业。

10、友邦人寿以50.3亿收购上海北外滩项目

12月19日，上海实业控股有限公司发布公告称，作为唯一竞标者，买方（友邦人寿保险有限公司）以50.3亿元竞得了上海实森置业90%股权与相关债权。

作为交易的的主要标的，上海实森是上实发展旗下的一家项目公司，由上实发展持股90%的，剩余10%股权则由日本森大厦株式会社持有。该公司拥有的主要资产是2015年11月26日上实发展以32.6亿竞得的上海市虹口区提篮桥街道HK324-01号地块（即北外滩89街坊地块）国有建设用地使用权。地块上所建项目名为“北外滩上实中心”，业态为商业与办公。

此次交易完成后，友邦人寿将控股上海实森，从而获得上海北外滩上实中心项目90%股权。

二、2022年上海土地市场回顾

据办办网数据研究中心统计，2022年全年上海土地市场新增经营性用地挂牌供应338幅，合计出让面积14,475,229平方米，相比2021年下滑26.89%。

其中涉办用地为22幅，出让面积总数为1,000,020平方米，占全部挂牌面积的6.91%，出让面积相比2021年下滑54.80%。其中，第三季度的涉办用地挂牌面积最多，占全年涉办挂牌面积总量的43.93%。

而在成交方面，据办办网数据研究中心统计，2022年全年，上海土地市场共成交340幅土地,成交总面积为14,778,588平方米，相比2021年下滑29.87%；成交总金额为33,265,465万元，相比2021年下滑0.13%。

其中，涉办用地成交22幅，成交面积为1,002,749平方米，相比2021年下滑59.05%；成交金额为6,783,835万元，相比2021年下滑33.53%。

从2022年涉办用地的成交时间段来看，第三季度的涉办用地成交面积和成交金额均为最高。

从成交区域来看，整个2022年上海土地市场，共10个区域有涉办用地成交，其中浦东新区5幅，静安和松江各3幅，杨浦、普陀、宝山和嘉定各2幅，黄浦、徐汇和崇明各1幅。

在各个区域中，浦东新区以5幅地块总计成交近22.87万平方米成为2022年涉办用地成交面积最大的区域。而静安则以3幅地块成交总价逾213.81亿元成为当年涉办用地成交金额最高的区域。

三、2022年上海办公租赁市场需求解析

1. 企业办公选址区域需求

根据办办网数据统计，2022年上海市办公租赁市场中，浦东依然是企业办公选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的21.84%，占比幅度较2021年再度增长；排名前五的头部区域中除了黄浦和普陀以外，其他区域的需求占比都有所增长；五大头部区域的企业需求量占整个市场的61.47%，相比2021年的比重有所增长。

2、企业办公选址租金需求

在2022年的办公租赁市场中，租金在2-3元/㎡·天的办公项目依然是最受关注的目标，需求占比达到17.15%，不过此租金段的占比需求相比2021年略有下降，静安成为本年度这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2021年有一定增长，需求占比达到10.63%，能承受高昂租金的客户同样青睐把寻址目标放在静安。

3、企业办公选址户型需求

在租赁户型面积的需求上，中小户型依然是2022年的市场需求主流，我们可以看到，200平方米以下的户型占据了整个办公租赁需求市场的47.23%，相比2021年有一定增长，浦东和静安是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求相比2021年有明显下滑，仅占整个需求市场的10.37%，该户型段最受关注的区域同样还是浦东和静安。

4、企业办公选址轨交需求

根据办办网热点统计，上海轨交9号线继续成为2022年企业办公选址最为热门的轨交需求线路。该线路全长约65公里，共设35座车站，西南起自松江区松江南站，途经闵行区、徐汇区、黄浦区，东北止于浦东新区曹路站，联通了松江新城、七宝商圈、徐家汇副中心、打浦桥商圈、世纪大道枢纽、金桥出口加工区和曹路镇大型居住社区等多个重要区域和客流集散点。

5、市场需求主力产业类型

2022年，从行业需求来看，专业服务业、TMT产业、金融业、制造业及生物医药产业为前五行业。这几大行业在本年度保持稳定需求，成为租赁市场目的主力租户，贡献了全年整个市场82.62%的需求量。

四、2022年上海办公租赁市场租金走势

2022年，受疫情影响，上海办公租赁市场的租金一路走低，至第四季度，全市租金才止跌微升，年度环比增长0.11%。虽然账面数据显示成交价有微涨，但实际成交时，业主方加大了优惠幅度，以延长免租期或加送装修等各项优惠条件，变相给企业租户折扣。

静安以5.09元/㎡·天的租金均价继续成为当年企业办公空间成本最高的区域，徐汇和黄浦分别以5.07元/㎡·天、5.01元/㎡·天的均价紧随其后，成为全市企业办公空间高成本的头部区域。

五、2022年上海办公租赁市场供需侧解析

2022年，受疫情反复影响，上海办公租赁市场的发展速度明显放缓，全市年度供应量相比去年仅增长4.12%。从数据上看，浦东、徐汇、闵行、静安和长宁是供应空间量最大的区域，5个区合计占了全市供应量的64.10%。

在复杂的经济环境下，当年全市的办公空间需求量出现明显下滑，全年需求量环比下滑22.28%，需求量最大的区域同样集中在浦东、闵行、徐汇、静安和长宁等主要热门区域，5个区合计需求办公面积占整个市场的65.22%。

从分布区域来看，全市各区的供需侧发展情况各不相同，其中，主城区的徐汇、闵行、长宁、黄浦、普陀和虹口的供需两侧数据较为均衡，其他各区的供需侧数据差异较为明显。

六、2022年上海企业空间流向综合指数排名

2022年，上海全市办公空间存量继续上扬。受疫情封控影响，今年二季度需求跌落明显，到三季度，需求有一定程度复苏，但四季度末伴随防疫政策放开，需求再次受到影响，全年需求总量有明显回落，但市场供给空间增量仍有提升。在市场冲击下，租金虽然没有明显下滑，但业主方给出的福利优惠力度在加大，整个市场活跃度欠佳，关注度下滑。

本年度全市企业流向依然集中在浦东、徐汇、闵行、静安和黄浦等主要热门区域。

七、展望2023年

预计2023年的新增供应将上一个新台阶，给租赁市场带来更多选择，市场竞争必然将加剧。办公空间的租金也将继续承压，但有望保持温和回升。

随着防疫新政的推出，经济秩序和社会秩序加快恢复，经过一定的调整期后，整体市场将会逐步激活，继续推动经济发展步伐。办办网预测，未来上海办公租赁市场有望逐步走向复苏，迎来后疫情时代的春天。