一、2025年第三季度上海地产市场热搜

1、美的集团在上海启用全球创新园区 总投资超70亿元

7月21日，上海美的全球创新园区在上海青浦区西虹桥商务区核心地带举行开园仪式，标志着该园区正式启用。

这是继广东佛山顺德全球创新中心后，美的在国内建立的第二个全品类全球化创新研发基地，也是美的科技领先战略的重大举措。

园区总投资逾70亿元，总建筑面积达40万平方米，首批近2000名研发人员已入驻，涵盖人工智能、新能源、新材料、机器人、医疗等前沿技术领域和产业板块。

2、上海舜晟建设6.597亿竞得泰禾上海总部大厦

7月23日，本地媒体消息，上海舜晟建设集团以6.597亿元成功购得泰禾大厦，该办公商业独栋建筑面积约2.55万平方米，成交单价约为3.61万元/平方米。此次交易后，舜晟建设集团计划将总部迁入，并对外出租剩余空间。

泰禾大厦位于上海静安区天目西路恒丰路238号，地处内环内核心区域，紧邻上海火车站，步行5分钟即可到达地铁1/12/13号线汉中路站，交通便捷。大厦周边高端酒店、商圈环绕，金融、商贸、高端消费资源丰富。作为甲级精装写字楼，泰禾大厦以70%得房率、4部高速客梯、24小时智能安防等高端配置，提供高效、安全、舒适的办公环境。

此次交易的背景是泰禾集团此前因债务问题对外出售价格超过16亿元，而此次拍卖成交的总金额在上海核心区域显得较为划算。

3、上海优化调整房地产政策措施 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数

为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月25日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，明确进一步调减住房限购政策。凡是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。同时，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

4、央行上海总部：商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房

8月25日，央行上海总部发布通知称，根据中国人民银行关于商业性个人住房贷款利率政策规定以及上海市政府调控要求，现对上海市商业性个人住房贷款利率定价机制进行调整，有关事宜具体如下：

一、在利率定价机制安排方面，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房。

二、根据上海市房地产市场形势及上海市政府调控要求，上海市市场利率定价自律机制指导银行业金融机构做好落实工作，规范市场竞争行为，维护市场秩序。

三、银行业金融机构应根据本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

四、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者合法权益，确保有关工作平稳有序进行。

5、上海发布“好房子”最新标准 阳台面积按半计容

9月26日，上海市规划资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，围绕城市设计、环境品质、建筑功能、城市更新及治理服务提出17条具体措施，新规即日起施行。

文件明确，新建住宅每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积10%且不超过16平方米的，按其水平投影面积1/2计入容积率；户型建筑面积小于80平方米的，阳台面积上限为8平方米，进深不得大于1.8米。沿公共绿地、广场河流等区域设置的开敞式阳台，进深不超0.75米、宽度不超3米且每户仅设一个的，不计容、不计可售面积。

此外，架空层、风雨连廊、地下车库坡道顶棚等公共开放空间建筑面积不计容；采用干挂石材、金属、陶板等高品质外立面饰面层，经实测后可不计容。文件鼓励灵活可变户型、全龄友好共享空间及绿色低碳技术应用，并简化老旧小区加装电梯、适老化改造的规划审批流程。

6、上海启动首批10个商务楼宇更新试点

9月28日，上海市规划资源局宣布，上海在全市范围划定40个商务单元，首批启动10个试点单元，首次对商务楼宇进行大规模更新。

首批试点包括小陆家嘴、虹桥商务区、苏河湾、大宁、大柏树、虹桥开发区、五角场、真如、漕河泾和世博园区等10个片区。目前，虹桥商务区核心单元更新方案已批复落地，世博园区、小陆家嘴、大宁方案基本稳定，其余都已完成公示和意见征询。

7、上海徐汇枫林街道东安二村旧住房拆除重建项目100%签约

9月29日，上海徐汇区枫林街道东安二村旧住房拆除重建项目完成100%签约，涉及8幢楼、17个门牌号的400证居民及非居项目。

这是枫林街道继2024年东安一、二村征收及2025年初天钥新村六期后，一年内第三个实现100%签约的旧改项目。

项目启动后，枫林街道联合徐汇第二房屋征收事务所组建69人专班，分三组同步推进，仅用一个月完成全部签约。专班通过圆桌会、上门讲解、机场对接等方式，将90余种原房型优化为40种回搬户型，并为174证厨卫在套外的住户增设独立厨卫。针对违建面积争议，工作人员以“情理兼顾”策略化解抵触情绪，最终促成签约。

改造区域将新建6幢住宅楼，配两层地下车库及9类房型，并提供过渡费、搬迁补贴及优先选房政策。

8、上海杨浦滨江国际广场1号楼13.1亿元成交

9月29日，位于上海市杨浦区杨树浦路、毗邻东方渔人码头的滨江国际广场1号楼，在今日举行的司法拍卖中以13.1亿元落槌成交。该写字楼物业权利人为上海润渝置业有限公司，土地面积约1.86万平方米，建筑面积4.77万平方米。

本次拍卖起始价11.3亿元，共吸引3名竞买人报名，经过37次出价，最终由竞买号P1592的买家以13.1亿元竞得，溢价率约15.9%。根据公开资料整理，该标的曾于2025年7月及8月两次挂牌，起拍价14.57亿元，均因无人出价而流拍。

二、2025年第三季度上海土地市场回顾

据办办网数据研究中心最新统计，2025年第三季度上海土地市场累计新增挂牌经营性用地69幅，总出让面积近157.19万平方米。整体市场仍处于下行通道，挂牌面积环比2025年第二季度下滑7.39%，但同比2024年第三季度增长3.63%。

当季累计起拍总价近315.28亿元，环比今年第二季度下滑41.31%，同比2024年第三季度下滑32.55%。以上数据折现出土地供应节奏放缓及价格中枢下移的趋势。

在细分市场中，涉办用地在本季度仅挂牌了1幅地块，并且是和另一幅住宅用地一起组合出让。出让面积总计1.92万平方米，仅占市场总量的1.22%，体现出明显的补充性地位。从趋势看，涉办用地出让面积环比下降65.27%，同比更是大幅下降96.87%，供应规模显著收缩。

该组合地块起拍总价约26.51亿元，占当季市场总起拍价的8.41%；环比虽增长239.50%，但主要受组合地块结构影响；同比仍下滑86.49%，反映涉办用地整体供应的持续萎缩。

2025年第三季度上海土地市场累计成交土地61幅，成交总面积130.76万平方米，环比今年第二季度下滑48.93%，同比2024年第三季度下滑1.88%。尽管成交量走低，但成交总金额达422.55亿元，环比增长20.06%，同比增长9.53%，凸显出土地单价上升及市场整体价值的提升，也反映出上海土地市场在调整中展现出较强的韧性与结构性优化特征。

尤其值得关注的是，2025年第三季度未录得任何涉办用地成交，为近十年来首次出现该类用地“零成交”的季度，进一步印证涉办类用地在当前阶段的低迷态势。

三、2025年第三季度上海办公租赁市场需求解析

1. 企业办公选址区域需求

根据办办网最新数据，2025年第三季度上海企业选址需求持续向头部区域集聚。浦东、闵行、长宁、静安与普陀共同构成第一梯队，五大区域合计市占率达61.76%，虽环比略有下滑，但同比仍实现增长，持续巩固市场基本盘，反映出资源虹吸效应的进一步强化。

浦东作为商务办公“首选区域”的地位依然稳固，本季度需求占比为20.59%。尽管环比与同比均有所回落，其引领态势未变。梯队内部结构则呈现明显分化：浦东与普陀需求同环比双双下滑，而闵行、长宁和静安则实现同环比双增。

这一走势凸显出企业在选址策略上更趋理性，愈发倾向于锁定核心商务区，以区域能级精准匹配自身发展需求，从而加剧了市场的结构性分化。

2、企业办公选址租金需求

根据办办网数据，2025年第三季度上海办公租赁市场呈现出明显的租金区间分化特征，反映出企业在选址过程中正从单纯“成本敏感”逐步转向“成本与品质并重”的平衡策略，推动整体市场向更精细、分层的发展阶段演进。

从需求结构来看，基础型（2–4元/㎡·天）与中端价格段（4–6元/㎡·天）仍为市场基本盘，需求占比分别为26.33%与25.10%，尽管同环比略有波动，但整体展现出较强的刚性需求韧性。该区间项目需求多集中于静安等区域，依托成熟商务配套、高效交通网络与完善产业生态，持续吸引成长型企业入驻。

高端价格段（10元/㎡·天以上）需求占比进一步提升至12.00%，实现同环比双增，显示其强劲增长动能。从区域分布看，静安、黄浦、浦东、闵行与普陀五大区域集聚了全市55.86%的高端需求，成为高能级办公空间的核心承载区。

整体来看，上海办公租赁市场正经历结构性调整：低端区间（2元/㎡·天以下及2–4元/㎡·天）需求同比收缩，中高端区间（6元/㎡·天以上）整体占比稳步提升，反映出企业在办公场所的投入意愿增强，更倾向于以区位能级与空间品质匹配企业发展战略，从而加剧了市场的层级分化与区域集聚态势。

3、企业办公选址户型需求

从需求分布来看，200㎡以下户型仍以44.51%的占比位居首位，需求环比微增，但同比呈现收缩。该细分市场区域集中度高，静安（17.75%）、黄浦（12.33%）、浦东（11.62%）、闵行（7.44%）和普陀（6.80%）五区合计占据55.94%的份额，成熟商务配套持续吸引成本敏感型中小型企业，但需求总量的收窄也推动区域加速服务升级以维持吸引力。

与此同时，200–500㎡户型整体需求占比达28.41%，同环比实现双增，成为当前市场的关键增长极，反映出中型企业对办公空间扩张的意愿增强。

1000㎡以上大户型需求占比进一步回落至13.90%，同比亦呈下滑，显示出企业在成本优化背景下，对总部类空间的配置更趋集约。尽管如此，该类需求仍高度集中于静安（17.61%）、浦东（12.53%）、黄浦（12.07%）、闵行（7.29%）和普陀（6.93%）五区，合计占比56.43%，表明核心区域在承载企业总部与高形象需求方面仍具备不可替代的区位价值。

整体来看，上海办公租赁市场正经历从“以小为主”向“中小并重、中段跃升”的结构性转变，企业选址更注重空间效能与区域资源之间的精准匹配，推动市场格局向更分层、更理性的方向发展。

4、企业办公选址轨交需求

据办办网最新统计数据显示，2025年第三季度上海轨道交通沿线办公租赁市场出现结构性分化。轨交2号线的需求指数高居榜首，成为企业扩张与选址的“黄金脉络”，其贯穿东西的城市动脉地位与成熟商圈资源持续释放吸引力。

在企业选址逻辑上，呈现出“效率与成本并重”的双重导向，2号线沿线尤其是中山公园站至张江高科站段，凭借高品牌辨识度与完善商务配套，持续吸引金融、专业服务等高附加值产业聚集。

租金维度上，轨交4号线以3.26元/㎡·天的均价领跑全市，13号线（3.21元/㎡·天）与2号线（3.13元/㎡·天）紧随其后，形成核心线路租金的第一梯队。而从单站表现来看，陕西南路站以4.58元/㎡·天的价格成为本季度“租金标杆”，凸显传统核心商圈在资源密集性与商务氛围上的不可替代性。

综观本季度市场，企业选址不再单一聚焦传统CBD，而是更注重在交通便利性、商圈能级与租赁成本之间寻求最优配置。轨交2号线的持续高热与多条高性价比线路的崛起，共同勾勒出上海办公市场多点开花、梯度发展的新图景。

5、市场需求主力行业类型

根据第三季度市场数据，专业服务业、金融业、TMT（科技、媒体、通信）产业及零售贸易业成为驱动写字楼租赁需求的核心力量，合计贡献了72.47%的市场需求。

四、2025年第三季度上海办公租赁市场租金走势

2025年第三季度，上海办公租赁市场继续处于调整周期，在新增供应持续放量与需求端复苏缓慢的双重影响下，全市平均租金进一步下探，整体呈现“租户主导、议价空间扩大”的深度调整特征。

市场整体租金表现：环比同比双降

全市平均租金为3.78元/㎡·天，环比下降0.44%，同比跌幅扩大至2.11%。

从区域表现看，多数区域租金均呈环比下跌，其中松江（-1.69%）、青浦（-1.53%）、嘉定（-1.11%）等非核心区域跌幅居前，反映外围市场承压更为明显。

核心商务区：价值韧性依旧

尽管整体市场走弱，核心区域凭借其成熟的商务氛围、优质的物业品质与稳定的高端需求，展现出较强的抗跌能力：

静安区以4.90元/㎡·天的租金水平继续领跑全市。

徐汇（4.86元/㎡·天）与黄浦（4.81元/㎡·天）紧随其后，共同构筑上海办公租金的高地阵营。

核心区租金跌幅普遍控制在0.5%以内，波动幅度远小于外围区域，印证其在市场下行周期中仍具备较高的资产韧性与价值认同。

区域分化持续，梯度格局强化

本季度租金数据进一步凸显上海办公租赁市场的区域梯度格局：从中心城区向外围逐步递减，企业选址更倾向于“回归核心”或“择优成本”，推动市场向更具资源稀缺性与交通便利性的板块集中。

五、2025年第三季度上海办公租赁市场供需侧解析

据办办网数据显示，2025年第三季度，上海办公租赁市场整体呈现“供应放量、需求温和、区域分化”的格局。随着新增供应的持续入市，市场去化压力进一步加大，租户方在议价中占据更主动地位，而核心商务区则凭借成熟的配套与产业集聚力，持续成为供需两端的热点。

供应端：总量增长显著，“金三角”区域集聚突出

全市办公空间总供应量环比增长1.81%，同比上升7.28%，供应增速明显高于需求增长。

区域分布高度集中，浦东（21.15%）、闵行（13.62%）、徐汇（13.42%）三大区域合计占比48.19%，形成显著的“金三角”供应格局，反映出开发与投放资源进一步向重点区域倾斜。

需求端：环比微升但同比仍降，企业决策保持谨慎

全市办公租赁需求总量环比增长2.91%，显示短期回暖迹象；但同比仍下降2.58%，反映整体需求尚未恢复至去年同期水平。

企业在扩张与选址决策上仍偏保守，租赁节奏趋于稳健，市场需求端整体处于缓慢修复通道。

需求区域集中度强，核心区虹吸效应持续。

需求高度集中于浦东（16.71%）、闵行（13.44%）、徐汇（12.79%）和静安（12.14%）四区，合计占比达55.08%，构成上海办公需求的基本盘。

这些区域凭借成熟的商务配套、完善的交通网络与高质量的产业生态，持续吸引企业入驻，形成“供需双活跃”的市场结构，展现出较强的抗周期能力。

六、2025年第三季度上海企业空间流向综合指数排名

2025年第三季度，上海的企业空间流向格局可以清晰地划分为三个梯队，传统核心区依靠其深厚的积累守住第一梯队，但增长的活力和动能更多地体现在杨浦、宝山、嘉定等“价值高地”和“产业重镇”。对于企业而言，选址策略变得更加多元和务实；对于市场观察者而言，关注这些高潜力区域的后续发展，比单纯解读头部区域的排名更具前瞻性。

重点区域深度解读

1. 浦东——不可撼动的绝对核心

优势分析：其榜首地位源于无与伦比的规模效应。市场供给总量和本季供应增量均断层领先，相当于多个外围区的总和。这意味着无论企业需求多大、类型如何，都能在浦东找到合适的选择。

挑战：需求面积同比下跌3.60%，表明其也面临市场下行压力，但庞大的基本盘赋予了其极强的抗风险能力。

2. 徐汇&静安 ——高能级CBD的代表

优势分析：拥有极高的区域活跃度和全市最高的办公均价，这本身就是其品牌价值和高端定位的体现。它们吸引的是对地段、形象和配套有极致要求的高支付能力企业。

挑战：需求同比分别下降5.77%和3.01%，说明在高成本和经济调整期，部分企业可能被迫外迁，追求性价比。

3. 闵行区——成功的“流量收割者”

优势分析：成功找到了规模与性价比的黄金平衡点。其市场总量仅次于浦东，但均价远低于核心区。本季度的需求面积位列全市第二，环比增长表现强劲，是承接核心区外溢需求的最大受益者。

4. 杨浦区——被低估的“价值洼地”

亮点分析：这是本季度最值得关注的区域之一。

需求韧性：需求面积同比增长0.37%，是中心城区中唯一实现同比正增长的区域，显示出强大的吸引力。

高供需比：需求/供应比率高达约42.5%，远高于全市平均水平（19.97%），表明市场需求相对活跃，去化压力小。

结论：其指数排名（第9）未能完全反映其动态吸引力。杨浦凭借高校资源、较低的租金和城市更新，正成为科技、文创类企业的热门选择，企业实际流入趋势非常明确。

5. 宝山&嘉定——近郊崛起的“性价比之王”

亮点分析：

嘉定：需求面积同比增长0.97%，是全市少数几个同比正增长的区之一，坚实的产业基础（如汽车）是其需求的压舱石。

宝山：供需比高达约44.2%，为全市最高，市场非常紧俏。供给总量同比增5.50%，增速领先，发展后劲足。

结论：两者均凭借低廉的租金、产业支撑和基础设施改善，成为制造业、研发和后台中心迁入的热门地，企业流入趋势显著。

七、展望2025年第四季度

在整体供过于求的背景下，上海办公市场正经历新一轮洗牌。核心区域依托资源优势仍保持较高活跃度，而部分新兴或外围区域则面临较大去化挑战。未来一段时间，结构性机会与去化压力并存，如何平衡供应投放与需求引导、优化区域结构，将成为市场健康发展的关键。

办办网数据研究中心编制

（本内容仅供行业研究人员、企业、机关单位参考使用，不做任何投资建议）