市场热点

1、上海拟出让三宗城中村改造宅地 总建筑面积20.45万平米

11月17日消息，上海松江、青浦、宝山三区以协议方式各出让一宗宅地，总面积9.25公顷，总建筑面积20.45万平方米。三宗地块均属“城中村”改造项目，公示截止时间为2025年12月4日。

宝山区杨行镇地块以14.25万平方米体量居首，容积率2.5，需配套建设垃圾处理设施。据了解，该地块距地铁1号线富锦路站不足500米，所在片区开发体量自2019年改造启动后已从90万方增至200万平方米。

青浦区华新镇地块建筑面积3.73万平方米，明确要求公共服务设施临街设置并移交政府，全装修住宅集采价不低于2000元/平方米。该地块所属的凤溪“城中村”改造项目总投资达360亿，由区政府与中交城投联合开发。

松江区泗泾镇地块容积率1.2为三宗地最低，需配建5%保障性租赁住房。该地块毗邻石桥幼儿园，距泗泾地铁站约1.5公里。据规划要求，其配建的300平方米公共服务设施同样需临街布置并移交属地政府。

2、上海市房地产经纪行业协会发出倡议：加强房地产经纪行业自律 维护房地产市场秩序

11月20日消息，近日，上海市房地产经纪行业协会组织召开“加强房地产经纪行业自律，维护房地产市场秩序”诚信倡议承诺活动，上海市50余家房地产经纪机构共同参加。

活动上，行业协会负责人宣读了倡议书，从理性客观反映市场情况，真实准确发布房源信息，诚信规范开展中介业务，合理合规收取服务费用，公平有序进行市场竞争等五个方面，向上海市房地产经纪机构发出自律倡议。

3、上海虹口四川北路hk177街坊将新增两宗涉宅用地

11月20日消息，上海虹口区人民政府发布四川社区C080101单元hk177街坊控规调整草案，调整范围位于四川北路与大德里恒安坊交界区域，总面积8.03公顷。

此次规划涉及新增住宅用地、调整开发强度及保护历史风貌，旨在推进旧区改造和民生保障。

根据规划调整，hk177街坊将新增两宗住宅混合用地，总用地面积约2.39万平方米。其中hk177-07地块容积率提至2.4，规划建筑面积达4.94万平方米；hk177-09地块容积率3.81，建筑面积约1.25万平方米。片区保留原hk177-06地块，并将其用地性质调整为二类住宅。

值得关注的是，该区域现存约1.33万平方米风貌建筑及1.17万平方米里弄建筑，规划明确将实施分级保护。

4、7宗底价成交与民企逆袭溢价夺地 上海九批次土拍收金173.33亿元

11月24日，上海九批次土拍正式收官。本次共出让9宗地块，分布于杨浦、宝山、嘉定、奉贤、青浦及浦东，总出让面积433.9亩，总建筑面积55.26万平方米，总收金173.33亿元。

具体来看，浦东川沙地块由佳运置业以24.75亿元竞得，楼面价2.99万元/平方米，溢价率15.76%；另一宗溢价地块——青浦徐泾地块由宝业17.3亿元摘得，楼面价3.16万元/平方米，溢价率5.17%。

其余7幅底价成交地块中，中海21.77亿元竞得杨浦滨江地块；上海城建43亿元托底杨浦五角场地块，楼面价3.07万元/平方米；金茂、大华分别以37.26亿元、11.42亿元落子宝山，楼面价均为3.7万元/平方米；盘古6.24亿元得嘉定新成路地块；奉贤城投联合体6.9亿元得奉贤南桥地块；青浦新城4.69亿元得青浦练塘地块。

5、上海国资委：将进一步加强存量盘活制度供给 降低存量盘活成本

11月27日，上海国有存量资产项目推介会（2025）暨“存量盘活与价值发现”研讨会在上海国盛集团举行。上海市国资委主任贺青在会上表示，市国资委将进一步加强存量盘活制度供给，规范产权评估、优化交易流程、明确盘活方向、强化正向激励，着力破解制约存量盘活的体制机制障碍，降低存量盘活成本，推动存量盘活工作高效规范发展。

贺青指出，当前存量资产盘活面临评估标准不一、交易环节繁琐、激励不足等痛点，下一步将围绕制度创新，建立统一产权评估体系，简化交易流程，并通过财政、考核等正向激励手段调动企业积极性，提升资产流动效率。

挂牌市场

核心数据速览

供应规模：新增挂牌地块10幅，总供应面积约19.67万平方米，环比下滑63.04%，同比下滑86.48%。

起拍总价：11月份土地挂牌总价为4.16亿元，环比暴跌97.61%，同比暴跌98.13%。

用地结构：以工业用地为主，无办公用地挂牌。

市场趋势解读：

11月份新增挂牌地块10幅，总供应面积为19.67万平方米，环比下滑63.04%，同比下滑更是高达86.48%。当月土地挂牌起拍总价为4.16亿元，环比暴跌97.61%，同比暴跌98.13%。

从以上各项指标均出现显著下滑来看，当月市场规模大幅收缩，土地供应整体处于低位。

当月挂牌土地以工业用地为主，无宅地供应，办公用地亦继续缺席。受供应结构影响，以及供应量的大幅下滑，当月的起拍总价也陷入谷底，成为近三年的最低值。

成交市场：

核心数据速览

成交规模：25幅经营性用地成交，总面积58.56万平方米，环比下滑10.54%，同比下滑11.87%。

成交金额：总金额为178.96亿元，环比下滑14.99%，同比下滑43.58%。

用地结构：以住宅用地和工业用地为主，办公用地零成交。

区域表现：浦东新区以7幅地块成交21.64万平方米成市场主力，杨浦4幅地块贡献64.77亿元，登顶成交金额榜首。

市场亮点解析：

11月份上海土地成交市场的收缩与挂牌市场的冰冻态势一致，形成“供应少、成交冷”的链条。

当月市场的全部成交均由住宅、工业等用地支撑，办公用地完全缺席，这与新增挂牌中“涉办零供应”的情况完全对应，印证了办公用地市场当前极度低迷的状态。

从成交区域分布看，市场依然呈现显著分化，浦东新区以21.64万平方米的成交面积位居榜首，彰显其作为成交主力的地位。它与青浦、松江、奉贤、嘉定等外环区域构成了市场成交量的基本面。价值高地出现在杨浦和宝山，虽然成交体量不大，但分别贡献了64.77亿元和48.68亿元的成交金额，占总金额的63.4%。

市场综述

2025年11月上海土地市场呈现“整体降温、结构缺失、价值回调”的鲜明特征，新增供应与起拍金额大幅收缩，涉办用地持续断供，成交规模回落但优质宅地仍具吸引力，民企参与度提升。

预计未来短期内，市场将延续以住宅用地与工业用地为主的供应结构，成交热度或维持低位，板块分化与企业分化将进一步加剧，政策支持与市场信心的恢复将成为影响市场走势的关键因素。

（本内容仅供行业研究人员、企业、机关单位参考使用，不做任何投资建议）